綦江法院发布涉房地产纠纷典型案例！一起来看

xia2021 · 发表于 2024-7-19 11:11:18

近日，綦江法院发布涉房地产纠纷典型案例，旨在发挥裁判结果的行为规则引领和社会价值导向的积极作用，引导当事人依法交易，维护诚信公平高效的市场秩序。

①陈某诉重庆某置业公司商品房预售合同纠纷案
——开发商擅自变更规划未修建直达车库电梯应当赔偿

基本案情
2019年1月，陈某购买重庆某置业公司开发的商品房一套，双方签订的《商品房买卖合同》约定，变更规划、设计导致影响购房者所购商品房质量、使用功能或使用环境的，需通知购房者。合同签订后，陈某依约交纳了全部购房款。2020年9月16日陈某接房时发现所购房屋未按原有规划建设直达车库的电梯，遂向行政主管部门反映此事。行政主管部门答复该楼栋规划有电梯直达负一楼车库，开发商实际未建设。陈某认为开发商的违约行为致使其出行不便和房屋价值贬损，遂于2023年1月16日诉至綦江法院要求赔偿损失。诉讼中，綦江法院依据陈某申请对电梯修建至负一层车库的工程造价开展司法鉴定。经鉴定陈某所在单元将电梯修建至车库所需工程造价为332362.99元，鉴于该单元共有业主14户，均摊该金额为每户23740.14元。

裁判结果
重庆市綦江区人民法院经审理认为，重庆某置业公司未按照规划将电梯修建至负一楼车库，给陈某造成出行不便和房屋价值的贬损存在客观性，且该公司亦未按照购房合同约定，将这一变更事项告知含陈某在内的购房人，其行为已构成违约，重庆某置业公司应当承担违约责任并赔偿给陈某造成的损失；案涉楼栋未修建直达车库的电梯降低了建筑成本，亦变相增加了陈某等购房者的购房成本，因此经工程造价鉴定确定的均摊到每户的建筑成本，应作为重庆某置业公司违约给陈某造成的经济损失金额。綦江法院遂作出判决：重庆某置业公司赔偿陈某经济损失23740.14元并支付鉴定费用。宣判后，重庆某置业公司不服一审判决提起上诉，二审法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

典型意义
房地产开发企业在商品房买卖中，通常处于强势的一方，其往往会以“设计变更”“合同未明确约定”等理由，擅自变更规划设计，意图节约开发成本的同时规避自身的违约责任。对这一行为，不仅需要根据合同的约定，还要结合变更规划设计内容是否在客观上对商品房使用环境、使用功能、价值造成实质的影响，以及是否按约定告知购房者等因素综合认定给予否定评价。对于房屋本身因为规划设计变更造成的价值减损往往不能准确评估鉴定，本案针对房地产开发企业违约行为在客观上降低的建筑成本获取利益进行鉴定，并将该利益认定为购房人损失进行赔偿，从而实现利益保护的衡平。

②秦某诉重庆某置业公司商品房预售合同纠纷案
——守约方对违约行为，亦应采取适当措施防止损失扩大，否则就增加部分损失不得主张

基本案情
2015年8月，秦某购买重庆某置业公司开发的某商品房，后因出现房屋渗漏、屋顶女儿墙爆裂等质量问题双方发生纠纷。2018年10月，秦某在綦江建委质监站工作人员组织协商赔偿未达成一致后，拒绝该置业公司进场进行整改，案涉房屋由此空置至本案诉前。2018年11月秦某诉至本院，经终审判决确定由该置业公司对该房屋质量瑕疵进行整改直至符合法定标准。2022年8月，秦某以重庆某置业公司为被告诉至法院要求赔偿2016年1月至2022年9月期间房屋未居住的经济损失67712.20元等。审理中，秦某申请对案涉房屋前述期间的租金损失进行评估，法院委托第三方机构进行鉴定，鉴定意见为：案涉房屋2016年1月1日至2022年9月30日期间的房屋租金损失为67805元。

裁判结果
綦江区法院经审理认为，从秦某2016年1月1日接房后反映房屋质量问题至2018年10月22日召开协调会议时相隔近三年，秦某因赔偿问题未达成一致不同意重庆某置业公司整改的情形下，亦未自行或者委托他人修复房屋瑕疵后向被告主张修复费用，致使案涉房屋长期空置扩大损失，原告并未尽到守约方的止损义务。被告在生效判决确定应当对案涉房屋进行整改的前提下虽一直表示愿意整改，并已开展了部分整改工作，但在并未积极履行生效判决确定的全部义务，损害了原告的合法权益，也妨害了司法权威，理应承担给原告造成的相应损失。綦江法院审理后遂判决：被告重庆某置业公司于判决生效后赔偿原告秦某2016年1月1日至2022年9月30日期间房屋未居住的经济损失38640.40元，并驳回原告秦某的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。

典型意义
民事主体在从事民事活动中，违约行为屡见不鲜，守约方固然可根据合同约定向违约方主张采取补救措施、支付违约金、赔偿损失等违约责任，但守约方并不能坐视因违约方的违约行为造成损失继续扩大，而应根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。本案中，秦某在重庆某置业公司未能对案涉房屋瑕疵进行整改时，完全可以自行或委托他人进行修复，对此产生的费用可向该置业公司主张。而秦某放任了损失的扩大，故其诉讼请求仅予部分支持。

③丁某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案
——双方已根据预订或认购协议履行了商品房买卖的主要义务的，可视为合同已成立并履行。

基本案情
2005年，重庆某房地产公司在綦江区古南街道开发了某小区，丁某于2005年11月28日与该公司签订了《内部优惠确认书》，约定先由丁某交纳确认金30000元，认购该小区房屋一套，约定另定日期签订书面买卖合同应。丁某于2006年12月10日和2006年12月25日交纳了购房款78973元及大修基金、税费等共计19936元，全部购房款已完清。重庆某房地产公司于2007年向丁某交付了案涉房屋，由丁某一直在该房屋居住使用至今，但双方一直未能签订房屋买卖合同，重庆某房地产公司也一直未给丁某办理房屋登记证书，丁某遂起诉要求被告为其办理产权登记手续。

裁判结果
重庆市綦江区人民法院经审理后认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案丁某与重庆某房地产公司于2005年签订《内部优惠确认书》，约定丁某订购案涉房屋并约定在此之后双方应签订正式合同。之后丁某于2006年向被告公司交纳了全部购房款，且被告公司亦于2007年将案涉房屋交付丁某使用至今。虽然双方未签订正式的商品房买卖合同，但双方均履行了商品房买卖合同的主要合同义务，并且涉案房屋已经登记在被告公司名下，足以表明被告公司对涉案房屋享有处分权，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效并继续履行。现被告公司已办理了房屋产权证，过户条件成就。遂判决：被告重庆某房地产公司在判决生效后立即为原告丁某办理案涉房屋的产权过户登记手续。该判决现已发生法律效力。

典型意义
在当今房地产市场环境下，房地产开发企业为了促进销售，往往通过订购给予现金优惠或者给予相应折扣的方式吸引购房人，遂与购房人签订诸如内部优惠确认书、订购书等预购协议。由于一些小区开发较早或因其他历史原因，导致买卖双方一直未能签订正式商品房买卖合同，此种情况下，法院经审理认为购房人已经以实际行动履行了大部分合同义务且对方予以接受的，应当认定商品房买卖合同已经成立并履行，双方应当谨守诚信按照合同约定履行己方合同义务，商品房交易秩序的稳定和交易现状应得到保护。法院灵活运用相关司法解释规定，圆满解决历史遗留问题，保护了购房者的合法权益。

④曾某诉重庆某房地产公司、某银行商品房预售合同纠纷案
——未经登记的房屋不具有不动产公示力，不得对抗善意第三人

基本案情
2014年2月14日，原告曾某与被告重庆某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定重庆某房地产公司将其开发的商业门面出售给曾某，2014年2月16日，重庆某房地产公司将案涉房屋交付给曾某，因重庆某房地产公司的原因，双方未能及时办理房屋的合同备案登记。2022年3月17日，重庆某房地产公司与某银行签订《担保合同》，约定由重庆某房地产公司提供案涉房屋为重庆某食品公司在该银行的借款提供抵押担保，后双方办理了案涉房屋的抵押登记。2023年10月9日，曾某以案涉房屋已办理抵押登记、逾期办理过户登记为由，诉至本院，要求重庆某房地产公司与某银行涤除案涉房屋上的抵押权，房地产公司立即协助其办理案涉房屋的不动产产权变更登记。

裁判结果
重庆市綦江区人民法院经审理认为，曾某与房地产公司就案涉房屋签订买卖合同后未办理合同备案登记，虽未办理登记手续的原因不能归咎于曾某，但未经登记的房屋不具有不动产公示、公信的效力。某银行与房地产公司签订《抵押合同》时，案涉房屋产权登记在房地产公司名下，其作为善意第三人，有理由相信该公司对案涉房屋享有处分权，且双方办理了抵押登记，抵押权依法设立。现该银行根据抵押合同的约定，明确表示不同意房地产公司变更过户登记手续，故原告曾某要求该银行和房地产公司涤除案涉房屋上设置的抵押登记以及要求房地产公司协助办理案涉房屋的不动产权登记的诉请，无法律依据，法院遂判决：驳回原告曾某的全部诉讼请求。宣判后，双方均未提出上诉，该判决已生效。

典型意义
在房地产交易市场中，逾期交房和办理产权证是购房者常遇到的两大难题，若购房者不积极的行使自己的权利，由此将会造成居住计划受阻、经济损失增加、法律风险上升等后果。本案中，原告曾某在订立房屋买卖合同后，没有及时督促开发商在房屋产权交易部门办理案涉房屋的合同备案登记以及产权过户登记，致使该房屋的交易始终未完成物权的变动，由于未进行权利公示，善意第三人在该房屋上设立了抵押权并办理登记，从而造成购房者无法取得物权。此案例发布，意在告诫广大购房者，不要成为“躺在权利上睡觉的人”，购房者在签订房屋买卖合同后办理不动产登记前，须办理合同的网签备案登记，预先对所购房屋进行权利公示，防止出现“一房二卖”，“多次抵押”等情况的发生，最大程度保障自己的合法权益；同时也该案也鲜明地对房地产开发商这种不诚信的行为作出了负面评价，该行为扰乱了正常的商品房市场交易秩序，购房者亦可根据合同约定，要求房地产开发商承担相应的违约责任。

⑤黄某诉某房产中介公司、第三人侯某中介合同纠纷案
——房产中介未尽产权审核义务应承担补充赔偿责任

基本案情
黄某因购房需求，通过某房产中介公司推荐，欲购买侯某的房屋。经过协商，三方于2021年10月4日签订了《房屋买卖合同》，黄某按照约定在签订合同当日向某房产中介公司支付中介服务费6600元，向侯某支付购房款50 000元。2021年10月5日和10月7日黄某陆续向侯某支付购房款共计210000元，并在中介公司获取了收款凭证。2021年10月8日，黄某得知案涉房屋已被法院查封。2021年10月9日，黄某听信侯某让其继续支付房款办理解押的谎言，继续向侯某支付购房款60000元。2021年4月30日案涉房屋被江津法院查封，2021年7月13日和2021年11月9日案涉房屋被綦江法院轮候查封。随后，黄某向公安机关报案。2023年1月5日，侯某因利用案涉房屋诈骗黄某，犯合同诈骗罪，被法院判处有期徒刑三年，并处罚金人民币10000元，并责令其退赔黄某经济损失320000元。因侯某退赔未果，黄某遂以某房产中介公司未尽谨慎审查义务为由向法院提起诉讼，要求其退还中介费并赔偿经济损失320000元。

裁判结果
重庆市綦江区人民法院经审理后认为，房产中介公司作为专业的房屋中介机构，在进行中介服务时应尽到必要的、审慎的审查核实义务，但本案房产中介公司在居间过程中未尽到对案涉房屋进行审查的基本义务，未发现案涉房屋在签订买卖合同前就已经被人民法院依法查封而无法办理过户，造成了黄某的经济损失，应当承担补充赔偿责任。由于黄某在得到案涉房屋已被查封的情况后，仍继续支付剩余房款，其作为买受人，应当对购买房屋等重大事务，负有审查、核实相关材料等一般的审慎注意义务，故黄某对损失发生亦存在一定的过错，本院结合双方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。法院遂判决：房产中介公司向黄某退还中介服务费6600元，并在100000元数额范围内对侯某刑事退赔不足部分承担向黄某承担补充赔偿责任。宣判后，双方均未提出上诉，该判决已生效。

典型意义
房屋中介机构有义务运用其专业知识和交易经验维护购房者的交易安全，即在进行中介服务时应尽到必要的、审慎的审查核实义务，如核实房源的真实性、房屋是否存在权利瑕疵、卖房人的身份信息、判断交易过程的合理性等。本案中，被告某房产中介公司未尽到对案涉房屋进行审查的义务及相应协助义务，其对黄某的经济损失负有责任，应当承担相应的补充赔偿责任，对黄某进行赔偿后，可另行向侯某追偿。本案判决未尽到审核义务的中介机构对购房者受到的损失承担补充赔偿责任，有利于保护消费者的合法权益，符合公平、诚信原则，对房产中介行业健康发展具有积极作用。

⑥杜某与重庆某装饰公司装饰装修合同纠纷一案
——装饰公司跑路，业主可选择解除合同并请求赔偿损失

基本案情
2021年5月5日，杜某与重庆某装饰公司签订施工合同，约定杜某将房屋发包给该公司进行装修，装饰公司包工、包部分材料装修款为105000元，工期为120个工作日，合同还约定分四期支付装修款及支付时间。合同签订后，杜某按合同约定陆续支付了装修款94000元，但装修公司完成部分装饰装修工程后，因资金不足未再继续施工，尚余部分家具、家电及窗帘未购买，且杜某多次联系装饰公司均未得到回复，无奈之下，杜某诉至本院，要求解除施工合同，退还其装修尾款并支付违约金。

裁判结果
重庆市綦江区人民法院经审理认为，杜某与重庆某装饰公司签订的施工合同合法有效，受法律保护。装饰公司未按照合同约定履行义务，违反约定需要承担违约责任，杜某主张解除合同，于法有据，本院予以支持。杜某要求不再支付装修尾款的诉讼请求，本院予以支持。装饰公司未按约定向杜某提供的部分家电、家具及窗帘，应按照合同约定向杜某退还对应的价款。因装饰公司的原因，造成案涉工程延期，其应按合同约定向杜某支付违约金。法院遂判决：案涉装饰装修合同解除，杜某不再支付装修尾款11000元，装饰公司退还杜某装修款14000元并支付违约金7300元。宣判后，双方均未提出上诉，该判决已生效。

典型意义
装修新房本是喜事，但遇到新房没装完，装修公司跑路了，却是烦心事。面对市场上服务质量参差不齐的各类装修公司，大家在选择时要提高甄别能力，注意查验装修公司的营业执照、资质证书，同时还要了解其售后服务和施工所用材料的品牌等。签订合同时，要明确全包价格对应的具体装修项目，对于工期、装修内容、材料品种、价款、付款方式等也要明确约定。装修合同履行过程中，要有证据意识，随时保留相关凭证，如及时采取拍照、视频等方式保留证据，留存支付工程进度款和购买材料的相关收据、发票等。发生纠纷后要及时进行索赔，以免造成更大的损失。

原标题：綦江法院发布涉房地产纠纷典型案例

来源：綦江法院

sanyue · 发表于 2024-7-19 11:14:38

小小彭 · 发表于 2024-7-20 20:29:12

电梯不能直达车库，的确不方便。开发商如果能恢复原状就好了。否则，可追究其一切后果。

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